住み替え時にかかる主な税金
住み替えは「売る」と「買う」が同時に動くため、資金計画が複雑になりやすいイベントです。まずは、売却時と購入時にどのような税金がかかるのかを整理しておきましょう。
売却時にかかる税金
・印紙税
売買契約書などの課税文書にかかる税金で、契約時に納付します。税額は契約金額によって変わります。
・登録免許税
不動産登記の手続きにかかる税金で、残金決済と引き渡しが行われる決済日に支払います。
・譲渡所得税
売却して利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。売却した翌年の確定申告で納付します。税率は、所有期間が5年を超える場合は20.315％、5年以下の場合は39.63％です。
例えば譲渡所得が2,700万円の場合、所有期間が5年超なら税額は約540万円ですが、5年以下では約1,070万円となり、倍近い差が生じます。急いで売却する事情がなければ、5年を超えてから売却した方が、税負担を抑えられる可能性があります。
購入時にかかる税金
・印紙税、登録免許税
売却時と同様、契約書や登記手続きの際に発生します。
・不動産取得税
土地や建物を取得した際にかかる税金で、固定資産税評価額をもとに計算されます。購入後、半年〜1年半ほどでその不動産が所在する都道府県から納税通知書が届きます。
・消費税・固定資産税・都市計画税
消費税は、売主が課税事業者（主に不動産業者）である新築物件や中古物件の場合、建物価格に対してかかります。また、仲介手数料などの諸費用にもかかります。固定資産税は、土地や物件を所有したら毎年納めることになります。加えて、都市計画法で指定されている市街化区域にある物件の場合は都市計画税も課されます。
知っておきたい！ 税負担を軽減する4つの特例
住み替えでは税金がかかる一方、税負担を軽減できる特例も用意されています。今回は、代表的な4つの制度を紹介します。
① 居住用財産の3,000万円特別控除の特例
居住用の住宅を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。例えば、購入価格6,000万円のマンションを8,000万円で売却し、売却費用が300万円かかった場合、譲渡所得は1,700万円です。この特例を利用すれば1,700万円から3,000万円を差し引けるため、課税対象は0となり税金はかかりません。
所有期間に関係なく利用できる点が特徴ですが、親子・夫婦など近親者への売却では利用できないなど、適用するにはいくつか条件があるので確認が必要です。
② マイホームを売ったときの軽減税率の特例
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合、一定の要件を満たせば税率が引き下げられる制度です。この特例が適用されると、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は14.21％になります。6,000万円超の部分は20.315％となります。
この制度は3,000万円特別控除と併用でき、控除後の所得に対して軽減税率が適用されるため、大きな節税効果が期待できます。
③ 特定のマイホームを買い換えたときの特例
売却した物件の価格よりも価格の高い物件を購入した場合に、一定の要件を満たすと売却益にかかる譲渡所得税の支払いを繰り延べしてもらえる制度です。
例えば、4,000万円で購入した物件を6,000万円で売却した場合、売却益2,000万円に対して譲渡所得税がかかることになります。しかし、売却価格6,000万円より高い物件に買い替えた場合、2,000万円の売却益への課税は、将来その住宅を売却するまで持ち越されます。住み替え時点での税負担がなくなるため、手元に現金を残しておくことができるというメリットがあります。
④ 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住んでいた物件を売却して損失が出た場合、一定の要件を満たすと、確定申告を行うことで損益通算や繰越控除を利用できることがあります。
例えば、住み替えによって1,000万円の損失が出たとしても、給与所得が600万円ある場合は、その600万円と相殺することができます。さらに前年に残った400万円の損失は翌年に控除され、最大3年間繰り越して控除することが可能です。
専門家と事前にシミュレーションを
税制優遇は便利ですが、すべての制度を同時に使えるわけではありません。例えば、3,000万円特別控除の特例と軽減税率の特例は併用できる一方、3,000万円特別控除と買い換え特例は原則として併用できません。
適用できる特例や、どの特例を適用するのがベストかは、売却価格や所有期間、購入する物件の条件などによって異なります。さらに、税金の多くは現金での納付となるため、不動産会社や税理士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しながら事前にシミュレーションしておくことが大切です。
住み替えは大きな資金移動を伴うイベントです。居住用の物件は税負担を軽減できる制度が充実しているので、事前に知識を身につけておくことで、より安心して住み替えを進めることができます。
- 本記事の内容は2026年4月掲載時の情報となります。情報が更新される場合もありますので、あらかじめご了承ください。
お話を聞いたのは●高山一恵さん
たかやま・かずえ／株式会社Money＆You取締役、中央大学商学部客員講師、一般社団法人不動産投資コンサルティング協会理事。ファイナンシャルプランナー（CFP®️）や住宅ローンアドバイザーなどの資格を持つ。NHK「日曜討論」「クローズアップ現代」などテレビ・ラジオ出演多数。ニュースメディア「Mocha（モカ）」やYouTube「Money＆YouTV」などでも情報を発信している。『はじめての新NISA＆iDeCo』（成美堂出版）など著書多数。
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