家の貸し方には〝普通賃貸借〟と〝定期賃貸借〟の 二つの方法があります
━━家を一時的に貸したい人へどんなアドバイスをしていますか？
家を貸したいオーナー様にとっては「いくらで貸せますか？」というのは、一番気にされることだと思います。ただ、その前に、家を貸すには二つの方法があることを、真っ先にご説明させていただいています。
一つは、正当事由がない限り更新される「普通建物賃貸借契約（以下、普通賃貸借）」という方法です。ただ、この契約では、転勤期間だけ家を貸したい場合に困ります。転勤を終えて戻ろうとしても、借主様がまだ住んでいる可能性があるためです。基本的にオーナー様からの解約申し入れや更新拒絶をすることができません。
もう一つは、あらかじめ契約期間を定めて貸す方法で「定期建物賃貸借契約（以下、定期賃貸借）」といいます。こちらの契約では、オーナー様の都合に合わせて契約を終了させることが可能です。
オーナー様のご事情や貸したい期間をよく伺い、それぞれの契約のメリットとデメリットをご説明させていただき、お気持ちを整理いただいたうえで、どちらかの契約をお選びいただくことを心がけています。
━━定期賃貸借について、くわしく教えてください。例えば、転勤が予定よりも延長した場合はどうなるのですか？
オーナー様が契約期間満了後も継続したい場合は、借主様との条件交渉で新たに再契約が可能です。
また、借主様が予定通り退去される場合でも募集条件を改めて募集することができます。
一方で、この契約にはデメリットもあります。
借主様側からすると、期間制約のある契約となります。その点から貸し出し期間に応じて、賃料を抑えた設定が望ましくなります。また、法人の社宅規定に抵触するケースが多いなど、借り手層が薄くなる傾向もあります。
━━賃料が下がるのは嫌ですが、借りる人がいないと、その期間は賃料収入自体が入ってこないので、悩みどころですね。
おっしゃる通りです。毎月の賃料にこだわりすぎて、例えば2カ月間も借り手が見つからないと、仮に2年間の転勤の場合、その損失分を穴埋めできない可能性が高くなります。
定期賃貸借では、転勤期間で得られる賃料収入総額を念頭に、月額賃料にはあまり執着されないほうがよろしいかと思います。基本的に3～5年くらいの貸し出し期間の場合は、定期賃貸借をおすすめしています。
━━三菱地所の住まいリレーに相談するメリットは何ですか。
三菱地所ハウスネットでは、賃貸管理戸数約1万2000戸のうち1割の物件が定期賃貸借の物件です。例えば、急な転勤や海外転勤でご主人様が単身で先に現地入りしなければならない場合、奥様に代理委任し諸手続きを行い、できる限り迅速に借主様を探して契約を結ぶなど、様々な状況に対応するノウハウも豊富です。
また、三菱地所の住まいリレーサイトの「マンションセレクション」コーナーでは、マンション専用のページを設け、賃貸リクエストを受け付けており、入居希望者へのスピーディーなご紹介が可能です。さらにオーナー様からの賃料査定依頼も簡単にお申し込みいただけますので、ぜひお気軽にご相談ください。
<定期建物賃貸借のメリットとデメリット>
メリット
♦契約期間は、オーナー様があらかじめ設定できる。
♦期間満了時に、確実に契約が終了し、借主様に退去してもらえる。
♦契約終了時を利用して、リフォームや定期的なハウスクリーニングを実施できるため、建物や物件の維持管理がしやすい。
デメリット
♦普通建物賃貸借契約よりも賃料等が低く設定されやすい。
♦法人借主様の一部は、定期建物賃貸借契約の物件を締結不可としている。
♦オーナー様の側からの中途解約を申し入れることができない。
- 本記事の内容は2020年2月掲載時の情報となります。情報が更新される場合もありますので、あらかじめご了承ください。
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