長く住宅購入検討者の動向を見てきて、交通利便性を最重視する傾向は、世代を問わず年々高まってきていると感じています。その背景には人口動態の変化があります。具体的には、1980年代から継続して世帯人員は減少傾向、共働き世帯は増加傾向にあり、データの推移をみても、このトレンドが今後も続くと考えられます。

これらの世帯は、世帯全員が働き手であることも多く、毎日の通勤負担を軽減できるエリアや立地を好むのは必然といえるでしょう。したがって、将来的に圧倒的多数派となる可能性が高い「通勤者中心の世帯」にとって好ましい条件のエリアや立地の住宅は評価も高く、住宅の市場価値が維持しやすくなるといえます。

企業や商業が集積する街に短時間で出やすい都心部や路線、その駅近立地などは、いま以上に人気を得やすいでしょう。もちろん、リモートワークなど、毎日は通勤しない働き方を選択できる未来がくれば、その限りではありませんが、交通利便性が高いエリアの方が多様なニーズに合致しやすいことに違いはありません。資産性を重視するなら交通利便性を第一に考えてエリアを選んだ方がいいでしょう。

管理費の設定金額が高い、低いといわれますが、その違いは、管理の質に表れます。敷地内の清掃や植栽の管理、エレベーターや空調などの機械設備の点検・保守、管理員やコンシェルジュの勤務日数や時間帯などは、頻度や内容を充実させれば当然コストが増えて管理費に反映されます。しかし、その分、日常の便利さ、快適さは高まります。また、管理が充実したマンションは、相対的に見栄えが美しくなり、住み心地もよいため、地域の評判を得やすく、ひいては資産価値の維持にもつながります。

たとえば同地域内の類似条件のマンションで、管理費に月々2,000円の差があったとして、20年間で48万円の差となります。しかし管理費が高いマンションのほうが地域の人気が高ければ、将来の売却金額で容易に逆転しうる金額差にすぎません。
したがって、マンション管理については、管理費の金額よりも、管理の内容や充実度を見極めることが、より大切になるといっていいでしょう。管理の質が高ければ、自身が満足度高く住み続けられますし、将来売却を検討する場合も有利に事を進められるはずです。

買い替えの理想は、「購入」と「売却」を同時並行で進めて旧居の引渡と新居の入居の時期をそろえることです。この際、新居の購入を優先して進める「買い先行」と自宅の売却を優先して進める「売り先行」の2つの方法があります。
買い先行の場合、新居選びをじっくりと検討することができる反面、購入が決まると旧居の売却に期限（新居の入居まで）を意識するため、売値を強気に設定しにくくなります。さらに、期限までに売却できないと旧居の住宅ローンが残っている場合は二重ローンが発生するリスクもあります。ただ、契約から数カ月以上先に入居となる新築マンションを選べば、売却期間を十分にとることができ、売り急ぎによる不利は小さくなります。

一方、売り先行の場合は、売却額が確定して新居購入に回せる資金が明確になってから購入物件を選べるため、資金計画を立てやすいというメリットがあります。ただし、旧居の引渡までに入居できる新居を選ばないと、一時的に賃貸住宅などに仮住まいする必要があり、引っ越しの手間やコストが二重にかかってしまいます。
買い替え時の売却とは、こちらの希望金額で買ってくれる人が丁度良いタイミングで現れてくれるか次第なので、自分の意思だけでコントロールできないのが難しいところです。そうした点では、相手次第の不確実さがある「売り」を先行させたほうが、不安とリスクが少なく買い替えを進めることができるでしょう。

• 本記事の内容は2019年1月掲載時の情報となります。情報が更新される場合もありますので、あらかじめご了承ください。

今回お答えいただいた専門家

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山下伸介氏

京都大学工学部卒。2005年より「スーモ新築マンション」（リクルート）の編集長を10年半務める。現在のマーケットトレンドから、住宅選びの後押しをするアドバイスなど住宅関連テーマの編集企画や執筆、セミナー講師として活動中。一般財団法人住宅金融普及協会住宅ローンアドバイザー運営委員（2005～2014年）。

※厚生労働省「厚生労働白書」、内閣府「男女共同参画白書」、総務省「労働力調査特別調査」（2001年以前）及び総務省「労働力調査（詳細集計）」（2002年以降）