住宅ローンの繰り上げ返済とは?

0418

先日は、ブログにて、「住宅ローン」の金利の種類についてお話をしました。さて本日は、【繰上返済】についてご説明しようと思います。

【繰上返済】とは、返済期間を短くする「期間短縮型」と、毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」の2種類がありますが、先に「期間短縮型」についてお話していきます。

「期間短縮型」の特徴

  1. 返済開始から早いほど
  2. 金利が高いほど
  3. 返済期間が長いものほど

利息軽減効果が大きいといわれています。

元利均等払いの返済開始時は、支払い内訳が元金より利息の支払い割合が高く、返済年数が経過していくと、利息割合が低くなり元金割合が高くなります。

(例)2,500万円を35年返済で、2.5%の金利で借りた場合

毎月の支払いは、89,373円ですが

1回目の返済の内訳は・・・元本部分:37,290円 金利部分:52,083円

最終回の返済の内訳は・・・元本部分:89,378円 金利部分:186円(最後の返済金額は多少の調整が入ります)

となります。金利部分は、1回目が一番高く、2回目以降はだんだんと金利部分の金額は減っていきます。

そして、繰上げ返済をした場合、どのくらい期間が短くなるか?というと・・・

上記の例で借りた場合

  1. 返済開始2回目で、100万円繰り上げ返済をすると
    →約24回分(2年分)返済が短くなります。
  2. 返済開始10年目に、100万円繰り上げ返済をすると
    →約18回分(1年6ヶ月分)返済が短くなります。
  3. 返済開始20年目に、100万円繰り上げ返済をすると
    →約15回分(1年3ヶ月分)返済が短くなります。

このように、同じ100万円の繰上げ返済をしたとしても、いつ繰り上げ返済をしたのか?によって、短縮される期間が違います。この短縮も、金利が高いほど効果が高くなります。

「期間短縮型」は、まとめて支払った元本部分の金利は払う必要がなくなり、その分、期間が短くなっていきます。ですから、返済開始から早い時期にこの方法を利用した方が有利ですね。

一方「返済額軽減型」は、簡単にいうと、繰上げ返済をした分で、残った元本と残期間を再計算をし、返済金額を決めていきます。これは、期間はそのまま引き継ぎ、返済金額を減らすというものです。

「期間短縮型」のメリット・向いている方は?

「利息はできるだけ払いたくない!」
「35年といわずに早く完済したい!という方」

「返済額軽減型」のメリット・向いている方は?

「将来的に収入が減る可能性がある方」
「まとまったお金が必要になることがあるから毎月の返済を抑えて貯蓄に回したい方」

それぞれのメリットがありますので、状況に応じて繰上げ返済をしていってくださいね。

<注意事項!>
繰上げ返済をする場合は、

  1. 繰上げ返済手数料がかかる
  2. 一定の金額以上でなければ繰上げ返済を受付ない

場合がありますので、利用する銀行に確認をしておきましょう!